2017年5月8日 星期一

購屋族注意 4種房子易跌難漲

房子買了就得抱一輩子嗎?樂居科技建議,如果擁有這4種類型的房子,可能轉手困難、易跌難漲,加上現在新成屋跟中古屋價差縮小,最建議持有公寓四、五樓者,可以考慮換屋。 辛辛苦苦賺來的錢,好不容易買了房子,這些房子真的能夠一直持有嗎?樂居科技創辦人李奕農就分析,雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能,但是政策方向或是趨勢轉變,轉手困難且可能漲少跌多,如果持有下列四種類型的房地產,建議可以考慮轉手出脫。 第一種是公寓四、五樓。李奕農分析,老年化社會日益嚴重,年紀大了還是得有房子住,年長者行動不便就是第一個難題。再者,如果想要參與都更,由於人數越少越容易洽談成功,住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。李奕農認為,低價雖可以吸引年輕人買進,但是綜合各項因素,未來可能易跌難漲。 此外,內政部日前宣布,二○一八年開始,屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為,高公設比或是虛公設比高的大樓,房價都有灌水嫌疑,市場接受度也不高,未來真正落實後,這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。 第三種不該長期持有的則是地上權住宅,雖然僅市價七成,但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。 李奕農分析,雖然不用繳千分之二的地價稅,但是要繳地租約三點五至五%,兩者差距最高達二十五倍,政府一但調高公告地價,地租支出將成為另外一股財務壓力。 而地上權住宅由於沒有權狀,申請貸款時,先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主,一般而言都需要三%以上的利率,也較二○一六年一點七至一點九%利率要高出許多。 地上權住宅若想要出售,獲利將併入綜所稅,與房屋稅的分離課稅稅制不同,房屋價格越高對持有者越不利。 根據統計,只有三成民眾能接受地上權住宅,如果年限到期時才想釋出,價格勢必越壓越低,轉手困難,不適合一般人長期持有。 最後一種則是區位不佳的房子,李奕農認為,這些地方雖然可以投資,但是適合投資的是「土地」,也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持,地價漲幅可能高達百倍,但是房子的土地持分小,受益相對也很有限,不建議長期持有。

2017年1月18日 星期三

雙北蛋黃區房價 抗跌神話破滅

工商時報【陳宥臻、方明╱台北報導】 雙北市蛋黃區房價破了!最新實價登錄資料顯示,近2年台北市各行政區成交價,以中山區跌最多,達12%;新北市以板橋區最慘烈,跌幅18%。蛋黃區房價抗跌神話破滅,雙北市中山、信義、板橋和中和區房價慘綠,跌幅皆超過2位數。 全國不動產企研室觀察2016年前11月實價登錄資料,與2014年同期房價相較,雙北市蛋黃10區房價跌幅排名,摔得最慘烈行政區,為板橋區,跌幅達18%,修正幅度最小者為新北新店區僅微幅修1%。 整體而言,雙北10大蛋黃區,松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和和三重,這2年來房價全數下跌,其中,又以板橋、中和、中山以及信義跌最兇,減幅都逾10%以上。 家住中和的蔡小姐無奈表示,房價跌了好一陣子,最近想換屋,但發覺看了2個多月,理想標的雖降價了,但現在居住的舊宅房價跟跌,想換屋,還須再等等,多存些錢。 全國不動產企研室主任張?勻指出,板橋房價下修,主因建商去年在當地搶先推出破盤價建案搶市,受比價趨勢影響,民眾往低單價、低總價產品靠攏,甚至迫使區域屋主下修售屋底價,加上豪宅成交量低,無法拉抬整體交易單價。 反觀新店房價抗跌,全國不動產新店大坪林加盟店店長黃文欽分析,新店地區向來無重大交通建設議題,呈現緩漲緩跌趨勢,且目前區內並無供給過剩問題,建案不須讓利殺出,加自住客源穩定,所以房價相對穩健。 面對蛋黃區房價也跌的鼻青臉腫,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,房市最恐慌的時期已過,2014年是轉折期、2015年急跌、2016年緩跌,2017年預估應可走出冰凍庫,房市開始退冰。 長期觀察新案市場的《住展雜誌》企研室經理何世昌表示,新北市新建案跌幅較大的是板橋、中永和等地,主因是漲多回吐,加上板橋有江翠重劃區個案有感讓利,價格與中古屋價格差距不大,拉低整體房價,但成交量有起色。 新案市場而言,永和從每坪6字頭降到5字頭 中和從5字頭回到4字頭 新莊從5字頭跌到4字頭,板橋是近6字頭尾,跌到5字頭初頭。另何世昌認為,北市是蛋黃區先跌,接著蛋白區補跌,後者跌幅約在5∼10%不等。