台灣房價「三高」情形嚴重/房屋查封撤回0926522899

現在台灣房地產還未觸底，基本上它的價格還在往下。這次的會議中有幾個重要議題：近期台灣房地產有幾個問題，值得我們去思考。首先，台灣房地產有三高的問題，這三高指的是「高房價」、「高住宅自有率」及「高空屋率」，這三高是有歷史因素。從1970年代後房價就一直漲，使現在出現「高房價」的問題；另外大家覺得必須要有一個安定的住所，所以除了自己買房外，長輩會為子女買房來保障生活，以致這樣子的觀念，造就「高住宅自有率」；最後「高空屋率」就是過分的炒作。 接下來的議題是現在房地產的狀況是非常精采的，因為去年的買賣交易量竟倒退25年，前年倒退15年，今年我預估還將會倒退15、16年！這樣房地產市場的轉變非常大，是因為1997年香港的回歸和亞洲金融風暴。我們以房地產來講社會主義，若要達到均貧或均富的話，政府職責是用豪宅（高級住宅）的稅金來補貼給較低階層的人民，來達到均貧（均富）。 接著要特別跟各位報告，房地產的結構性改變跟稅制重要性。在未來到底是V型、U型或L型，哪個是較佳狀態？我的答案是大U型！若這三年內復甦的話是V型，但五年內的話，就應該是U型，5至10年之間應該為大U型，超過10年就會像是日本的L型，L型加上L型就會超過20年，以上這都是值得我們去探討思考的地方。工商時報【本報訊】

北市舊屋翻新 趕不上老化 房屋增貸二胎三胎 0926522899 協助撤銷查封

根據內政部統計顯示，近八年多來，台北市屋齡超過40年房屋從7.2萬戶暴增至26.2萬戶，大增2.6倍，而近年每年拆除數量僅約千戶。業者表示，政府加速推動都更，不過台北市房屋老化問題日益嚴重，翻新效率遠不及老化速度。 根內政部不動產資訊平台資料顯示，從2009年第1季至今約八年多的時間，台北市房屋平均屋齡從26.5年，增加至33.1年，不過40年以上的老屋近八年多來已從7.2萬戶增加至26.2萬戶，增加了將近20萬戶，占台北市住宅存量的近三成。 目前屋齡在30年至40年的房屋約有33.4萬戶，也會在未來十年間屋齡將陸續邁入40年以上，如果未改善房屋老化問題，十年後台北市將有六成的房屋屋齡超過40年。相較於房屋老化快速，但老屋拆除的速度卻極為緩慢，近幾年台北市每年拆照數量僅千餘戶，翻新效率遠不及老化速度。

不幹了！ 逾三成房仲大逃離！

去年建物買賣移轉棟數創下史上新低，僅24.5萬棟，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（簡稱房仲全聯會）理事長林正雄高聲疾呼：「打房至今，已有逾三成同行離開市場！」希望「過頭」稅改可以止步。 房仲全聯會理事長林正雄直言：「打房前2002年至2008年台灣平均GDP在4.82％，打房後2011年到2016年，平均值被砍半，剩下2.38％。」顯見房地產對經濟的影響程度，政府不應再漠視。 攤開全國仲介公會資料，發現各縣市會員家數多半衰退，最慘的前六名分別為：宜蘭縣、桃園市、新北市、花蓮縣、彰化縣、台北市，尤其宜蘭縣，今年決定關閉房仲店的家數，比去年多出14.57%，不只雙北不景氣，而是蔓延到全台。 林正雄說：「努力工作存錢買房的人不應被處罰！」如今多數投資客已不復見，房市逐步回歸健康，但另方面，因為民眾對台沒信心，資金大量出走，反而讓經濟下滑，建議打房政策可陸續鬆綁。 全聯會建議，與其廣建社會住宅，不如加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」，往高成數、高期數、高寬限期、低利率方向進行，好比由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至30年，拉長寬限期至5年，並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，活絡房市增添內需景氣動能。 至為為什麼不主張建社會住宅？林正雄認為，人口越來越少的情況下，若再大量興建社會住宅只會讓原本供給過剩的空屋問題更加嚴重。 林正雄觀察，目前北部區域「新大樓」與「中古大樓」價差明顯縮小，又受到新上路的「房地合一稅」影響，中古屋主轉賣要額外負擔15~45%的高額稅率，但預售、新成屋卻不需要，加上建商祭出分期付款等「低自備方案」降低購屋門檻，未來中古屋主轉賣勢必面臨更大壓力。 新北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長張世芳表示，房市不振之際，買賣容易出現兩樣情，舉例來說，板橋豪宅「世界花園橋峰」，六月售出一戶，單坪80萬元高價（實價登錄尚未揭露），總價8000多萬，買主是台商，在美國、中國、台灣都有置產；反觀之前買到淡海新市鎮，如「海洋都心」，一路從2字頭推到3字頭，如今都套在1字頭。張世芳建議，民眾購屋要鎖定都會區，生活機能佳的區域下手，以新北市來說，核心圈的板橋、新莊、三重、中永和等，由於有人口與需求支撐，跌勢不明顯，未來出售，房價才能保值。

購屋族注意 4種房子易跌難漲

房子買了就得抱一輩子嗎？樂居科技建議，如果擁有這4種類型的房子，可能轉手困難、易跌難漲，加上現在新成屋跟中古屋價差縮小，最建議持有公寓四、五樓者，可以考慮換屋。 辛辛苦苦賺來的錢，好不容易買了房子，這些房子真的能夠一直持有嗎？樂居科技創辦人李奕農就分析，雖然長期持有房地產可以有節稅、增值跟使用的功能，但是政策方向或是趨勢轉變，轉手困難且可能漲少跌多，如果持有下列四種類型的房地產，建議可以考慮轉手出脫。 第一種是公寓四、五樓。李奕農分析，老年化社會日益嚴重，年紀大了還是得有房子住，年長者行動不便就是第一個難題。再者，如果想要參與都更，由於人數越少越容易洽談成功，住在越高樓層的公寓相對來說較為不利。李奕農認為，低價雖可以吸引年輕人買進，但是綜合各項因素，未來可能易跌難漲。 此外，內政部日前宣布，二○一八年開始，屋簷、雨遮都不列入房屋坪數登記跟計價。李奕農認為，高公設比或是虛公設比高的大樓，房價都有灌水嫌疑，市場接受度也不高，未來真正落實後，這一類房屋的價格勢必會受到新一波衝擊。 第三種不該長期持有的則是地上權住宅，雖然僅市價七成，但是「一高二低」高持有成本、低增值空間跟低流通性才是真正問題。 李奕農分析，雖然不用繳千分之二的地價稅，但是要繳地租約三點五至五％，兩者差距最高達二十五倍，政府一但調高公告地價，地租支出將成為另外一股財務壓力。 而地上權住宅由於沒有權狀，申請貸款時，先從銀行貸給建商、建商再貸給購屋主，一般而言都需要三%以上的利率，也較二○一六年一點七至一點九％利率要高出許多。 地上權住宅若想要出售，獲利將併入綜所稅，與房屋稅的分離課稅稅制不同，房屋價格越高對持有者越不利。 根據統計，只有三成民眾能接受地上權住宅，如果年限到期時才想釋出，價格勢必越壓越低，轉手困難，不適合一般人長期持有。 最後一種則是區位不佳的房子，李奕農認為，這些地方雖然可以投資，但是適合投資的是「土地」，也許未來可能獲得新公共建設或是重要道路加持，地價漲幅可能高達百倍，但是房子的土地持分小，受益相對也很有限，不建議長期持有。

雙北蛋黃區房價 抗跌神話破滅

工商時報【陳宥臻、方明╱台北報導】 雙北市蛋黃區房價破了！最新實價登錄資料顯示，近2年台北市各行政區成交價，以中山區跌最多，達12％；新北市以板橋區最慘烈，跌幅18％。蛋黃區房價抗跌神話破滅，雙北市中山、信義、板橋和中和區房價慘綠，跌幅皆超過2位數。 全國不動產企研室觀察2016年前11月實價登錄資料，與2014年同期房價相較，雙北市蛋黃10區房價跌幅排名，摔得最慘烈行政區，為板橋區，跌幅達18％，修正幅度最小者為新北新店區僅微幅修1％。 整體而言，雙北10大蛋黃區，松山、大安、信義、中山、中正、板橋、永和、新店、中和和三重，這2年來房價全數下跌，其中，又以板橋、中和、中山以及信義跌最兇，減幅都逾10％以上。 家住中和的蔡小姐無奈表示，房價跌了好一陣子，最近想換屋，但發覺看了2個多月，理想標的雖降價了，但現在居住的舊宅房價跟跌，想換屋，還須再等等，多存些錢。 全國不動產企研室主任張?勻指出，板橋房價下修，主因建商去年在當地搶先推出破盤價建案搶市，受比價趨勢影響，民眾往低單價、低總價產品靠攏，甚至迫使區域屋主下修售屋底價，加上豪宅成交量低，無法拉抬整體交易單價。 反觀新店房價抗跌，全國不動產新店大坪林加盟店店長黃文欽分析，新店地區向來無重大交通建設議題，呈現緩漲緩跌趨勢，且目前區內並無供給過剩問題，建案不須讓利殺出，加自住客源穩定，所以房價相對穩健。 面對蛋黃區房價也跌的鼻青臉腫，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房市最恐慌的時期已過，2014年是轉折期、2015年急跌、2016年緩跌，2017年預估應可走出冰凍庫，房市開始退冰。 長期觀察新案市場的《住展雜誌》企研室經理何世昌表示，新北市新建案跌幅較大的是板橋、中永和等地，主因是漲多回吐，加上板橋有江翠重劃區個案有感讓利，價格與中古屋價格差距不大，拉低整體房價，但成交量有起色。 新案市場而言，永和從每坪6字頭降到5字頭 中和從5字頭回到4字頭 新莊從5字頭跌到4字頭，板橋是近6字頭尾，跌到5字頭初頭。另何世昌認為，北市是蛋黃區先跌，接著蛋白區補跌，後者跌幅約在5∼10％不等。